1) 대항력 2) 우선변제권 3) 최우선변제권

소개글

부동산 공매와 경매
주제:
1. 아래에 대해서 서술하세요
1) 대항력
2) 우선변제권
3) 최우선변제권

2. 임차권설정계약에 의한 임차권등기와 임차권등기명령에 의한 임차권등기에 대해서 비교 서술하세요.

3. 다음 사례에 대해서 해결 방안을 제시하세요.
홍길동 씨은 다른 도시에서 직장을 얻게 되어 이사를 하게 되었다. 직장 근처의 원룸을 2년 동안 빌리기로 건물주인 심청 씨와 계약을 하였다. 전세보증금 1억 원을 건넸지만 등기를 따로 하지는 않았다. 홍길동 씨는 계약기간이 끝나고 나갈 때 전세보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지 걱정된다. 홍길동 씨가 전세보증금을 보호받기 위하여 할 수 있는 조치는 무엇이 있을까?

목차

1. [문제 1]
1) 대항력
2) 우선변제권
3) 최우선변제권

2. [문제 2]
1) 임차권설정계약에 의한 임차권 등기
2) 임차권등기명령에 의한 임차권 등기

3. [문제 3]
1) 문제의 소재
2) 전세보증금 보호 방안 1. 전세권설정등기
3) 전세보증금 보호 방안 2. 임차권등기명령
4) 전세보증금 보호 방안 3. 전세보증금 반환보증

4. [참고문헌]

본문내용

1) 대항력
대항력은 임대차 계약에서 문제가 되는 개념이다. 임차권은 원칙적으로 물권이 아닌 채권에 불과하기 때문에 임차인은 자기가 가진 임차권을 임대인이 아닌 다른 사람, 즉 제3자에게 주장할 수 없다. 그런데 만약 임차인에게 대항력이 없다고 하면 임대 주택의 소유자가 변동되는 등의 경우에 임차인이 보호받을 수 없는 문제가 생긴다. 그래서 임차권의 경우 채권이지만 예외적으로 제3자에게도 자기의 권리를 주장할 수 있는 효력을 인정하는데, 이것이 대항력이다. 임차인은 대항력이 있으면 제3자에게 자기의 임대차 관계를 주장할 수 있다. 우리나라에서는 주택과 상가 임대차에 대해 특별법을 두고 있는데, 이 두 법률 모두에서 대항력을 규정하고 있다. 주택임대차보호법에서는 3조에서 대항력을 인정하고 있다. 임대차를 등기하지 않더라도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음날부터 제3자에 대해 대항력을 가지게 된다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 대항력을 가진 임차인은 주택의 양수인 등 제3자에게 자기의 임대차 기간, 임차권이 있음을 주장할 수 있다.

2) 우선변제권
임차인을 보호하기 위한 또 하나의 조치가 우선변제권을 인정하는 것이다. 채권자들 사이에 채무자로부터 자기의 채권을 실행할 수 있는 권리는 등기부에 기재된 순서에 따라 결정된다. 그런데 임대차의 경우 등기하지 않는 것이 통상적이기 때문에 임차인은 자기의 권리를 등기부상에 기재할 수 없다. 그래서 주택임대차보호법 등에서 예외적으로 임차인이 일정한 요건을 갖추면 우선변제권을 가지는 것으로 인정해서 임차인을 보호하고 있다.
우선변제권은 임차인이 (1) 대항요건(주택의 인도와 전입신고)를 마치고, (2) 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 때에 취득할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 여기서 말하는 확정일자는 증서를 작성한 날짜에 주택임대차계약서가 존재한다는 사실을 국가가 증명한, 법률상 인정된 날짜를 말한다.

참고 자료

민법
주택임대차보호법
카카오뱅크 홈페이지.필수경제상식.내 전세금 지키고 싶다면? 전세권 설정 vs 전세보증금 반환보증