2015년 거제시 주택시장 전망 및 분양 사업 전략
- 최초 등록일
- 2015.05.23
- 최종 저작일
- 2015.02
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목차
1. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화
1) 세계 경제 전망
2) 국내 경제 전망
3) 2015년 부동산 정책 변화
2. 거제시 주택 수요 분석
1) 지역 적정 분양가 산정
2) 지역내 자가(自家) 및 임대 수요 추정
3. 거제시 주택 공급 분석
1) 재고 주택 변동 추이
2) 세대수 증가 대비 재고주택수 증가 추이
3) 신규 아파트 공급 물량 분석
(1) 규모별 신규 아파트 사업승인 물량
(2) 최근 아파트 공급 물량
(3) 2015년 분양 계획
4) 2014년 거제시 분양 사례 분석
(1) 민간 사업장 전국 및 충북 월별 분양가 추이
(2) 거제시 분양가 및 청약 경쟁률 사례 분석
5) 미분양 및 아파트 입주량 추이
(1) 미분양아파트 물량 추이
(2) 향후 아파트 입주 물량 추이
4. 거제시 부동산 가격 동향 및 시장 전망
1) 아파트 매매 및 전세 가격 동향
2) 거제시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle)
5. 거제시 발전 계획
6. 종합 및 전략 시사점
1) 경제 및 정책 환경 종합
2) 거제시 종합 판단
3) 주택 시장 판단 및 분양 사업 전략
본문내용
거제 지역 내 광업 및 제조업 사업체수는 2003년에 282개에서 2007년 320개로 증가하였으나, 2008년 통계 기준 변경으로 278개로 줄었다가 2010년에는 313개로 다시 증가했지만 2011년에는 287개로 크게 줄어들었음․대체로 생산액과 부가가치액은 매년 점진적으로 증가하고 있음. 1인당 연간 평균 급여액은 타 지역에 비해 높은 수준으로 2008년에는 4,743만 원이었으나 2011년에는 5,167만 원으로 큰 폭으로 증가함.2011년 거제시 제조업 종사자 급여액에 3년 평균 임금 상승률(2.97%)을 적용하면 2015년 1인당 평균 급여액은 5,808만 원임․가계 소득에 세금, 연금 등 비(非)소비지출(2014년 평균 소득의 18.7%)을 제외한 가처분 소득은 4,722만 원임 ․이 가처분소득을 3.59% 2015년 1월 가계대출 평균 금리.금리에 소득의 25%를 대출 이자로 낸다는 가정 하에 3억 2,882만 원 정도의 주택담보대출(또는 신규 분양시 중도금 대출)을 받을 여력이 있음․위의 계산은 소득을 기준으로 한 경우이고, 아파트 자가소유자나 전세입자는 자기자본을 보유하고 있기 때문에, 32평 기준으로 자가소유자는 2억 3,654만 원 거제시 아파트 2015년 2월 기준 3,3㎡(평) 당 매매 739만 원, 전세 554만 원(국민은행), 전세입자는 1억 7,741만 원의 구매능력이 확충될 수 있음 ․다만, 자가나 전세가 모두 자기자본으로 이루어졌다고 하는 것은 비현실적인 측면이 있어 전국 기준으로 자가는 평균 주택가격 대비 호당 평균 주택담보대출 잔액 비율(11.4%), 전세도 평균 전세가격 대비 호당 전세대출비율(6.4%)을 적용하면 자가의 자기자본은 2억 958만 원, 전세의 자기자본 1억 6.605만 원이 도출됨 ․따라서, 제조업 종사자 중 아파트 전세입자는 4억 9,844만 원(대출가능금액+자기자본), 아파트 소유자는 5억 2,893만 원(대출가능금액+자기자본)의 신규 분양 구매 능력이 있음.전세입자의 경우 32평 자가(自家)로 이전한다고 가정하면 평당 1,546만 원(5억 2,893만 원/32)이 적정하고
참고 자료
한국금융연구원, 2015년 경제전망, 2014.12.