전주시 아파트 투자 분석과 전략

목차

1. 전주시 아파트 가격 변동

2. 전주시 아파트 전세비율 변동 추이
1) 전세비율 변화 추이
2) 레버리지 모델상 현재 위치

3. 투자 수익률 고려 요인

4. 투자 기간별 자기자본 투자수익률 변화
1) 월별 자기자본 대비 가격상승률
2) 자기자본 대비 누적 가격 상승률
3) 투자 기간별 자기자본 수익률 변화
4) 1주택 주택담보대출 투자의 경우 자기자본 수익률 변화

5. 요약 및 분야별 전략 시사점
1) 전주시 가격 변화 및 투자 수익률 요약
2) 2012년 부동산 투자 환경 변화
3) 전주시 주택시장 변동 사이클 상의 현재 위치
4) 부문별 전략
(1) 수요자
(2) 건설사

본문내용

1. 전주시 아파트 가격 변동
- 전주시 아파트 가격은 매매가격과 전세가격 모두 2009년 이후 지속적으로 상승하고 있음
․2011년은 11월까지 전세가격은 14%가 상승했으나, 매매가격은 16.4%가 상승했음
- 전주시 아파트 가격 상승률은 전북 전체 평균보다 낮게 나타나고 있음
․2011년 11월까지 전북 평균 아파트 매매가격 상승률은 17.4%, 전주시는 16.4% 정도로 전북 평균보다 낮음
․전세가격은 전북 평균 상승률이 14.2% 정도 상승한 데에 비해서 전주시는 14%가 상승해 전북 평균 상승률보다 낮음

2. 전주시 아파트 전세비율 변동 추이
1) 전세비율 변화 추이
- 2011년 들어서는 아파트 매매가격이 전세가격보다 더 높게 상승해 아파트 전세비율이 급격히 하락하고 있음
․국민은행 시세에 따르면 2011년 11월 현재 전주시 평균 아파트 평당 매매가격은 508.2만 원이고, 전세가격은 평당 363만 원 정도로 전세가격이 매매가격의 71.4%임

<중 략>

1) 월별 자기자본 대비 가격 상승률
- 전주시는 아파트 전세비율이 높아 매매가격이 크게 상승하면서 전세를 끼고 투자하는 경우 자기자본(아파트 가격-전세금) 대비 가격 상승률도 큰 폭으로 증가하고 있음
․전세비율이 하락하면서 자기자본 대비 가격 상승률이 점차 작아져 2011년 3.56배로 작아졌음
- 예를 들면, 아래 <표 2>에서 2011년 5월 아파트 매매가격은 1.76%가 상승했으나, 자기자본(아파트 매매가격-전세금) 대비해서는 6.27%가 상승했음
․전주시는 전세비율이 높아 소폭의 매매가격 상승도 자기자본 대비 상승률을 크게 해 추가적인 자금 유입으로 매매가격이 더욱 상승하는 구조임
2) 자기자본 대비 누적 가격 상승률
- 투자 시점에 따라 자기자본에 대한 상승률이 달라질 수밖에 없는데, 자기 투자 기간별로 누적 상승률을 살펴보면 2009년 1월에 투자한 경우 2011년 11월까지 187.7% 상승했고, 2010년 1월에 투자한 경우에는 146.7%가 상승했음
․2011년 1월에 투자한 경우에도 11개월 동안 누적 상승률은 60.3%에 달하고 있음

참고 자료

없음