부동산 가격 결정 메커니즘

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부동산 가격 결정 메커니즘에 대한 리포트입니다.

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부동산 가격 결정 메커니즘
부동산을 분해해보면 두가지로 이루어져있다. 즉 토지 + 건물!
(누구나 아는 당연한 이야기지만, 쉽게 아파트나 빌라같은 주택을 기준으로 보면, 대지 지분이 토지이며, 건물은 현재 거주하고 있는 전용면적을 가진 아파트나 빌라 개별건물을 이야기한다.)
그러면 여기서 두가지에 대한 물건특성을 살펴보면 전체 큰 그림을 그릴 수 있다.
첫째 토지는 감가상각이 전혀 되지 않으며, 물가상승률만 반영한다. 둘째 건물은 감가상각을 받는다. 감가상각을 얼마나 받을까? 대충 예전에 건물 짓는 수준을 보았을때, 건물 수명은 20년 ~ 30년을 예상할 수 있다.(물론 노후화방지 유지비는 전적으로 제외하고 계산의 편의를 위해서 감가상각 그 자체만 따진다.)
20년후 건물가치가 거의 0이 되는 건물은, 단리로 계산하면 연 -5% 정도의 감가상각을 받으며, 30년 정도 버티는 건물은 연 -3.3% 정도의 감가상각을 받는다. 쉽게 생각해서 연 -3% 정도 건물가치가 새건물 가격대비 떨어진다고 생각해보자.
왜 떨어지는가? 왜냐하면 건물이 노후화되면 새로 지어야 하고, 새로 짓는 데에는 돈이 들기 때문이며, 곧 무너질 헌 건물에 대해서는 가격을 아무도 지불하지 않기 때문이다. 그러면 우리가 생각하는 부동산이란, 시간이 지날수록 토지 가치에 전체 가치가 수렴함을 알 수 있다. 즉 부동산이 노후화될수록, 그 부동산의 가치는 토지가격에 수렴된다.
따라서 매우 오래된 아파트나 빌라같은 것은, 토지가격이 거의 100%이고 건물가격은 0에 가깝다고 보면 된다. 그래서 노후화된 집은 대지지분이 점점 더 중요해지는것이다. 왜냐하면 가치있는 것은 이제 토지밖에 없기 때문이다.
그러면 부동산에서 감가상각과 부가가치 요소가 무엇인지 이제 명확해진다. 부동산에서 감가상각 요소는 바로 건물이며, 부가가치 요소는 토지이다.(즉 토지의 물가상승률이다.)
여기에 핵심이 있다. 임대용 부동산을 제외하고는 부동산은 스스로 돈을 벌지 않는데, 토지의 가치란 어떻게 이루어

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